Kaucję wpłaca się po to, żeby zabezpieczyć wynajmującego na wypadek zaległości. Po zakończeniu najmu pieniądze co do zasady wracają do najemcy. Poniżej znajdziesz to, co wynika wprost z przepisów, oraz kolejne kroki, jeśli kaucja nie wróciła.
TERMIN ZWROTU Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Miesiąc liczy się od dnia, w którym faktycznie oddałeś lokal, a nie od dnia wypowiedzenia umowy ani od dnia, w którym wynajmujący znalazł nowego najemcę.
ILE MOŻE WYNOSIĆ KAUCJA Art. 6 ust. 1 tej samej ustawy przewiduje, że zawarcie umowy najmu może zostać uzależnione od wpłaty kaucji zabezpieczającej należności z tytułu najmu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, liczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym obowiązują odrębne zasady (art. 19a i następne tej ustawy).
CO WYNAJMUJĄCY MOŻE POTRĄCIĆ Ustawa mówi o należnościach z tytułu najmu przysługujących w dniu opróżnienia lokalu. Chodzi więc o rzeczy policzalne: zaległy czynsz, nierozliczone opłaty za media, inne wymagalne płatności wynikające z umowy. Zwykłe zużycie mieszkania nie jest podstawą do potrącenia. Jeżeli wynajmujący twierdzi, że doszło do zniszczeń, powinien wskazać, co konkretnie zostało uszkodzone i ile kosztuje naprawa. Samo stwierdzenie, że mieszkanie jest w gorszym stanie, nie wystarcza.
KROK 1: ZBIERZ DOWODY Przydadzą się: umowa najmu, potwierdzenie wpłaty kaucji, protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia lub nagranie z dnia wydania kluczy, korespondencja z wynajmującym. Jeżeli nie ma protokołu, wartość mają zdjęcia z datą i wiadomości, w których ustalaliście termin zdania mieszkania.
KROK 2: PISEMNE WEZWANIE DO ZAPŁATY Napisz krótkie pismo: kto, jakiego lokalu dotyczy sprawa, kiedy lokal został opróżniony, jaka kwota kaucji została wpłacona, ile żądasz i do kiedy, oraz numer rachunku do zwrotu. Wyznacz konkretny termin, na przykład 7 dni od doręczenia. Wyślij listem poleconym i zachowaj potwierdzenie nadania. To samo pismo wyślij e-mailem, jeśli tak się kontaktowaliście. Wezwanie ma dwie funkcje: często kończy sprawę bez sądu, a jeśli trafi ona do sądu, pokazuje, że próbowałeś rozwiązać spór.
KROK 3: ODSETKI Od dnia, w którym zwrot był wymagalny, możesz żądać odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 Kodeksu cywilnego. Warto wpisać to już w wezwaniu.
KROK 4: POZEW Jeżeli wezwanie nie poskutkowało, pozostaje pozew o zapłatę. Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy, a pozew co do zasady wnosi się do sądu właściwego według miejsca zamieszkania pozwanego (art. 27 Kodeksu postępowania cywilnego). Opłata sądowa zależy od wartości przedmiotu sporu i wynika z ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W pozwie wskazuje się kwotę, odsetki, dowody i to, co już zrobiłeś, żeby odzyskać pieniądze.
ILE MASZ CZASU Roszczenie o zwrot kaucji przedawnia się na zasadach ogólnych z art. 118 Kodeksu cywilnego. Termin wynosi sześć lat, a jeżeli Twoje roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, trzy lata. Koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata. Nie zwlekaj jednak do granicy terminu: im więcej czasu mija, tym trudniej o dowody.
KIEDY POTRZEBNY JEST PRAWNIK Do prawnika warto pójść, gdy wynajmujący przedstawia wysokie rachunki za naprawy, gdy spór dotyczy również zwrotu lokalu lub wypowiedzenia umowy, gdy kwota jest duża albo gdy druga strona sama skierowała sprawę do sądu.
PODSTAWA PRAWNA Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6. Kodeks cywilny, art. 118 i art. 481. Kodeks postępowania cywilnego, art. 27. Teksty aktów są dostępne w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (isap.sejm.gov.pl).
Wynajmowałem mieszkanie i po wyprowadzce wynajmujący nie zwrócił mi kaucji. Co mogę zrobić?
Legal Monkeys dostarcza informacji o polskim prawie. Nie jest kancelarią i nie udziela porad prawnych.